以价换量、审慎拿地 房企“备冬”

泉源:新京报2018-10-12 08:15 字号:

29家上市房企9月贩卖额共4217.7亿,环比涨19.78%,增速高于上月的10.54%;机构预测,四序度贬价促销、低开走量或成常态

  9月贩卖额显着增长并非市场回暖,而是开辟商在天下范畴内贬价促销加速推货速率。图/视觉中国

  9月刚过,房企就开端公布结果单,新京报记者凭据中原地产等表露的相干数据统计发明,停止10月10日,从表露贩卖简报的29家房企来看,9月贩卖额均匀环比增速为19.78%,显着高于8月份的10.54%。在易居企业团体CEO丁祖昱看来,部门曾经开端以价换量的企业,9月贩卖体现不错。率先对市场变革做出反响与调解的企业,会获得应得的盈余。

  9月贩卖增速下跌显着

  记者凭据中原地产以及各大房企的贩卖简报统计发明,曾经表露数据的29家房企,9月单月共完成贩卖额4217.7亿元,与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%,高于8月份10.54%的环比增速。

  详细到单个房企,禹洲团体、远洋团体9月贩卖额环比增速都凌驾了100%,禹洲团体单月65.61亿元的贩卖额创下整年月度新高,远洋团体单月135.1亿元的协议贩卖额是现在除了6月份以外的第二高,也是远洋年度第二个贩卖过百亿的月份。

  另有中国金茂、中国恒大9月贩卖额环比增速均凌驾50%,特殊是恒大,9月单月完成630.1亿元的合约贩卖额,环比下跌56.5%,创下本年月度贩卖额新高。融创中国、保利地产、世茂房地产9月贩卖额环比增速均凌驾30%。融创中国9月单月完成新增预订贩卖额547.3亿元,创下整年月度新高,超6月份近88亿元。

  相比于大中型房企范围加快、会合度越来越高,强者恒强的马太效应愈创造显,小型房企9月单月推盘速率、去化与增速放缓,景瑞地产、今世置业、宝龙地产、格式年、阳光100等9月贩卖额环比增速均呈负增长,跌幅凌驾10%。

  在58安居客房产研讨院首席剖析师张波看来,9月单月贩卖额增长显着评释开辟商加速了推货速率,此中不乏经过贬价促销大概低开走量方法,这并非市场真正回暖,而是市场降温历程中房企的“抢收”举措。

  部门龙头房企增速放缓

  曾经表露贩卖简报的29家房企,前9月合计完成贩卖额34724.8亿元,均匀同比下跌幅度到达56%。中原地产首席剖析师张大伟剖析以为,从当下贩卖数据看,2018年标杆房企革新历史记录是一定,但团体来看,下跌速率相比2017年会显着放缓。

  张大伟表现,随着房地产调控深化,房企渐渐呈现业绩下跌乏力的征象,从之前一年多的广泛下跌,渐渐呈现了龙头房企下跌速率放缓的征象。

  通告表现,2018年1-9月份,万科累计完成条约贩卖面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,完成条约贩卖金额4315.5亿元,同比仅增8.9%。金地团体前9个月累计签约金额1060.9亿元,同比仅增3.39%。绿城中国前9个月完成总贩卖额1014亿元,同比仅增9%,而上半年的同比增速为26.7%。另有客岁前9个月同比增速近90%的碧桂园,本年是38.36%,客岁增速为30.5%的恒大,本年是22%。

  克而瑞研讨中央公布的2018年前三季度中国房地产企业贩卖TOP100排行榜表现,TOP3房企第三季度的业绩范围较一、二季度的降幅更为明显,而其他梯队房企的业绩走势则比力相近。此中,TOP3房企第三季度的总体范围为4100亿元,较二季度环比降落近21%。

  丁祖昱表现,TOP3房企增速迟钝,有一些基数方面的缘故原由,基数太大增速会慢一点,TOP30的房企较为保守,都想冲得更快一点,更上一层台阶,以是增速显着。

  千亿阵营再添“新兵”

  凭据克而瑞研讨中央数据,停止9月末,千亿房企数目到达18家,已凌驾2017年整年17家千亿房企的程度。此中,初次破千亿的房企是阳光城和中南设置装备摆设。

  凭据阳光城9月份贩卖简报,1-9月份,累计完成贩卖金额1090.02亿元,此中权柄贩卖额约838.03亿元;完成贩卖面积为812.75万平方米,权柄贩卖面积约为602.58万平方米。中南设置装备摆设前9月累计完成条约贩卖额约1026.5亿元,比上年同期增长64%;累计贩卖面积约777.8万平方米,比上年同期增长37%。

  一脚迈入千亿阵营的另有中国金茂,前9个月累计获得签约及成交贩卖金额约978.92亿元,同比增长159%,逾额完成千亿目的已不是题目。

  克而瑞研讨中央剖析,范围房企数目进一步提拔,整年千亿房企数目或超30家。

  值得存眷的是,前9个月,800-1000亿和500-800亿范围以上的房企数目也辨别到达了7家和13家。克而瑞研讨中央估计,500亿元以上范围的房企数目,无望从2016年的23家提拔至凌驾50家。不外,300亿-500亿元范围区间的房企数目则逐年淘汰。可见对付在300亿元范围门槛相近的地区型中小房企而言,增长曾经遇到瓶颈。在现在的市场情况下,不进则退,继承扩张也对本身的运营战略和资金管控本领提出较强的要求。

  贩卖均价有增有降

  作为地产行业老年老,万科于楼市严控、不停有房企打折促销确当口,喊出了“活下去”的标语,这令偕行们“瑟瑟抖动”,不止于此,整个行业曾经感觉到冬天的凛凛,贬价、缩编、裁人、节省……

  凭据58安居客房产研讨院跟踪监测的天下50余个重点都会,曾经有10余个品牌房企在打折促销,包罗万科、恒大、中海、荣盛生长、碧桂园、阳光城等企业都接纳贬价、扣头、优惠等营销本领,抢收“金九”。

  “金九”时期,这些房价的贬价标准究竟有多大?从贩卖简报中能窥视一二。

  万科9月单月贩卖面积增长10.8%,但是贩卖额则同比降落6.3%,在业内子士看来,与万科接纳的贬价步伐有关。据相识,北京万科抛出“28盘联动钜惠”运动;厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产,9月份均匀贩卖代价为每平方米16062元,而8月则是每平方米18009元。

  值得指出的是,早在8月30日,恒大天下在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的告白。但是前9个月,恒大累计物业贩卖均价为每平方米10509元,而前8月为每平方米10510元,代价变革很小。

  也有均价下跌的房企,远洋团体9月份协议贩卖均价为每平方米约4.04万元,8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月均匀预售价为每平方米13774元,8月份均匀预售价为每平方米13870元。

  超对折房企完成75%目的

  凭据克而瑞研讨中央数据表现,停止9月末,在部门设定了整年贩卖目的的房企中,22家房企中超对折的房企目的完成率在75%以上,别的则基本在65%-75%之间。

  此中,中国金茂完成率最高,前9个月到达97.9%。世茂房地产前9个月累计完成合约贩卖总额约1208.3亿元,完玉成年1400亿元贩卖目的的86%;保利地产前9个月完成签约金额3036.51亿元,完玉成年4000亿元贩卖目的的76%;招商蛇口前9月完成签约贩卖金额1162.56亿元,完玉成年目的的77%;旭辉控股累计条约贩卖金额约1070.6亿元,完玉成年1400亿元贩卖目的的76.4%;恒大、阳光城、雅居乐的目的完成率辨别是81.5%、77.86%、63.7%。

  克而瑞研讨中央剖析,从现在业绩完成度的环境来看,大部门房企完玉成年业绩目的不可题目。但是张波表现,房企整年目的完成率会打折,部门房企乃至大概呈现目的完成率远不及预期的情况。将来以价换量将成为常态。

  ■ 预测

  四序度或迎贬价潮

  国庆时期,天下各地少数楼盘举行打折促销以期拉动贩卖量。但是,从现在的成交数据来看,国庆时期楼市仍旧较为冷静。

  据CRIC监测的商品住宅成交数据表现,本年国庆黄金周时期,31个重点监测都会成交体现低迷,成交量环比大降近七成跌至历史低位,同比下滑27%。随着调控政策的连续深化,业内专家预测,四序度楼市或将呈现大面积贬价潮。

  四序度“稳”字领先

  凭据58安居客房产研讨院跟踪监测的天下50余个重点都会,现在曾经有10余个品牌房企推出打折促销运动,估计四序度房企贬价的大趋向将在更多都会和更多项目上得以表现。

  58安居客房产研讨院首席剖析师张波剖析称:“四序度房企的贬价潮大概袭来,以价换量将大面积推开,三季度房企贬价的数目曾经开端不停增多,估计四序度房企贬价的大趋向将在更多都会和项目上表现。”

  “从以后市场的生意业务可以看出,市场没有相对的降温,部门都会体现不错。固然应该看到,近期提供范围比力大,以是市场不微弱反弹,的确和开辟商的预期是有差别的。从现实环境看,以后必要看到,如果市场继承降温,大概说苏醒迹象不显着,那么都市面对贬价、退房、兜售等征象。”易居研讨院智库中央研讨总监严跃进如许以为。

  “固然部门热门都会房价会呈现降落,但是降落幅度不会很大”,易居企业团体CEO丁祖昱以为:“四序度楼市仍旧是‘稳’字领先,稳地价,稳房价,稳预期仍旧是重要基调。”

  棚改政策打击三四线调解

  10月8日,国务院常务集会摆设推进棚户区改革事情,明白提出要调解美满棚改钱币化布置政策,商品房库存不敷、房价下跌压力大的市县,要尽快取消钱币化布置优惠政策。

  对此,张波剖析称:“棚改政策不停收紧,招致部门三四线都会的房价下行压力加强,从10月8日国务院常委会集会传出来的意向来看,商品房库存不敷、房价下跌压力大的都会,取消钱币化布置的历程要求‘尽快’,这部门变革会间接对部门三四线都会房价构成打击。”

  丁祖昱解读称:“从棚改的角度下去说,2017年,棚改的钱币化布置动员了约莫21%贩卖量,以是棚改照旧很紧张的。从现在的政策来看,棚改政策是因城而异的,每个都会的差别十分大,由于有的都会棚改曾经回落很锋利了,有的都会棚改才方才启动。”

  对付三四线都会楼市的走向,丁祖昱以为:“房价过快下跌的三四线都会,房价涨幅凌驾100%的,调解周期会比力长。”

  部门房企2018年9月及前9月贩卖额表面(单元:亿元)

  企业称号9月(亿元) 环比1-9月(亿元) 同比

  中国恒大630.156.55%4480.922%

  万科434.213.25%4315.58.90%

  碧桂园(权柄)367.417.27%4155.838.36%

  融创中国547.335.74%3219.855%

  保利地产368.8233.78%3036.5145.87%

  世茂房地产20532.26%1208.376%

  招商蛇口128.92-2.82%1162.5649%

  阳光城//1090.02/

  旭辉控股153.718.23%1070.655.34%

  金地团体180.360.41%1060.93.39%

  中南设置装备摆设104.9-18.24%1026.564%

  绿城中国5716.33%10149%

  中国金茂115.9856.73%978.92159%

  富力地产(权柄)102.811.26%869.646%

  远洋团体135.1103.46%707.849%

  雅居乐98.761.27%701.622.87%

  奥园地产78.815.04%610.4137%

  荣盛生长60.64-11.28%595.146%

  龙光地产57.27.52%548.574.80%

  合景泰富55.412.44%485.9582%

  期间地产57.323.56%423.3854.51%

  建业地产55.8533.87%373.7675.70%

  禹洲团体65.61134.49%338.6917.20%

  中骏置业44.129.81%335.3245%

  宝龙地产36.26-25.61%288.2106.40%

  今世置业30.1-20.16%228.2879%

  格式年20.18-29.27%177.14100%

  景瑞地产20.11-16.38%152.2446.40%

  阳光1005.91-45.78%68.57-4%

  数据泉源:新京报记者段文平凭据中原地产及各大房企贩卖简报整理,此中阳光城仅表露季度数据,未表露月度数据

  ■ 地皮

  前9月大房企拿地上风显着

  自下半年以来,地皮流拍增多、地皮溢价回落……种种迹象评释地皮市场已场回归感性,房企拿地也愈发审慎,“促回款、稳现金、活下去”成为多家房企的共鸣,但强者恒强的格式未变,天下地皮市场分解显着。

  地皮市场强者恒强

  “大步扩张”好像成为大房企本年拿地的主基调,客岁上半年,绿地新增房地产项目储藏仅为21个。但本年上半年,绿地共新增60个房地产项目。别的,龙光地产拿地态势也备受存眷,就在9月27日,顶着3年“禁售”的压力,龙光地产以11.7亿拿下深圳首个3年限售的A914-0305号地块。

  另据克而瑞公布的前9月中国房地产企业新增货值TOP100榜单表现,地皮资源仍偏向范围房企。别的,易居研讨院前9月企业拿地数据也表现,碧桂园以508块位居首位,其次为恒大、绿地、万科、保利、新城等企业。

  对此,易居研讨院智库中央研讨总监严跃进表现,房企购地出现强者恒强的特性,这与房企天下性结构态势有关。从拿地幅数看出,绿地、新城等企业近两年在马不停蹄,在做大范围方面十分有目的性。

  克而瑞研讨中央研讨总监谢杨春也以为,百强房企的分解连续加深,龙头房企依赖本身范围效应,投资战略上可操纵空间大,应对危害的本领较强。中型房企一壁必要经过疾速扩大土储打击更高范围,另一方面也在鉴戒疾速扩张下的危害。而小房企差距则被越拉越大,资金充足、贩卖乏力、投资困难的恶性循环倒逼企业加快脱离市场,估计这一轮“冬天”里不幼年企业将成为收并购的工具。

  三四线、中西部地皮受宠

  现在,一些龙头房企继承对峙广结构计谋,中小房企则聚焦地区深耕生长战略。据中国指数研讨院公布的2018年前9月天下房地产企业拿地排行榜表现,碧桂园在中西部榜单中以384亿元位列榜首,万科在长三角地区以459亿元位居首位;保利则在珠三角和中西部地区榜单上榜,且以423亿元位列珠三角地区榜单首位。

  对此,谢杨春表现,现在中西部仍然连续炽热态势,前9月房企进驻的密度较大,且地价涨幅较快,新增拿地建面占比靠近40%,超过跨过占比第二的长三角13个百分点。估计短期中西部仍旧是房企比赛的重要战场,但随着市场贩卖进一步降落,将来房企挑选的范畴将减少,应临时接纳紧缩战略。

  别的,中原地产研讨中央统计数据表现,前9月,天下50大都会地皮成交额达2.72万亿元,同比下跌15.8%,均匀地价呈现下调。此中,杭州打破2300亿元,上海、重庆等地凌驾1000亿元。多达70个三、四线都会地皮成交额打破百亿元,此中,佛山、嘉兴等地打破500亿元,尚有16个三、四线都会卖地凌驾200亿元,40多个都会卖地凌驾100亿元,均革新历史记录。

  “2018年,少量房企进入三、四线都会拿地,推进了热门都会的地皮贩卖额创历史同期记录。”中原地产首席剖析师张大伟表现。

  对付将来,企业投资应“更聚焦、更精准”,长久接纳紧缩战略,控危害,以等候“抄底”机遇,谢杨春云云以为。

  前9月房企拿地数目排行表(单元:幅)

  企业称号幅数

  碧桂园508

  中国恒大203

  绿地控股173

  万科地产134

  保利生长100

  新城控股94

  龙湖团体91

  融创中国76

  华润置地65

  金科团体59

  建业地产53

  荣盛生长49

  世茂房地产43

  中原幸福40

  旭辉团体38

  中海地产35

  蓝光生长35

  金地团体35

  阳光城30

  中国金茂28

  融信团体28

  杰出团体23

  绿城中国23

  正商地产22

  招商蛇口21

  永威置业16

  金辉团体15

  中骏团体14

  泰禾团体13

  正荣团体13

  融侨团体12

  华发股份11

  滨江团体10

  禹洲团体10

  电建地产9

  大华团体8

  海信地产7

  今世置业7

  景瑞地产7

  上海地产6

  九龙仓6

  五矿地产6

  绿都地产5

  万达团体5

  仁恒置地5

  国贸地产4

  银城地产4

  首开股份4

  数据泉源:易居研讨院

[责任编辑:曹林]

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